杭州房企濱江集團危情:浙江第一豪宅每平跌1.5萬
濱江集團危情：杭州第一豪宅均價下跌1.5萬/平
2014年以來，杭州樓市危情不斷。
作為杭州本土企業，杭州市場貢獻瞭濱江集團八成以上的營收。2013年，在全國房企蜂擁入杭的大潮中，濱江集團也重金搶地，以67.64億元拿地金額位列眾房企之首。
現今，大手筆拿地的風險已初現端倪。根據濱江集團2013年財報，其存貨價值為301億元，是其營收103億元的近3倍，去庫存壓力巨大。與此同時，濱江集團杭州地區房地產業務毛利率下跌近兩成至18.59%。
而濱江集團旗下的房產項目多定位為中高端，其中號稱杭州第一豪宅的武林壹號2013年的銷售均價更是一度超過7萬元/平，在杭州樓市目前洶湧的降價潮中，這些項目也面臨著壓力。事實上，據21世紀網瞭解，今年一季度武林壹號的銷售均價已不足6萬元。
圖為號稱杭州第一豪宅的武林壹號。(來源網絡)
大手筆拿地
濱江集團成立於1996年，是杭州本土最大的房企之一，2013年營收為103億元，同比增長61.9%，其中杭州地區營收81億元，占比近80%。
2013年的杭州樓市還是一片繁榮景象，萬達、恒大等20多優惠購屋專案貸款信貸年息汽車貸款傢房企首次進入杭城，直接推高瞭當地的地價。
資料顯示，2013年，杭州出讓土地達225宗，折合面積12216.9畝，較2012年增長一倍多，創下杭州土地出讓收入的新紀錄。
作為本土企業代表的濱江集團也加大瞭拿地力度，據21世紀網統計，2013年，濱江集團三次出手，耗資67.64億元拿地，這一數字位列赴杭拿地眾房企之首。
2013 年6 月6 日，濱江集團以9.20億元拍得蕭山區錢江世紀城一面積為38744平方米地塊。當月28日，濱江集團又以14.61億元競得蕭山區聞堰鎮一面積為87386平方米地塊。
2013年9月5日，在杭城史上總價最高地塊-華傢池地塊拍賣現場，濱江集團經過15輪競價，擊敗萬科、綠城、中海等對手以43.83億元代價拍下其中一副地塊，折合樓面價23190元/平米。
此外，去年6月14日，濱江集團還與浙江三花置業有限公司簽訂瞭股權收購協議書，以2.7億元收購後者持有的杭州濱凱房地產開發有限公司30%的股權，股權收購完成後，濱江將持有杭州濱凱房地產開發有限公司100%的股權。而杭州濱凱房地產開發有限公司旗下的濱江·凱旋門項目也在華傢池地塊附近，2010年成交樓面價為23902元/平方米。
毛利率大跌
雖然濱江集團2013年的營收大增61.9%，但其凈利潤僅由12.65億元增至14.10億元，同比微增11.39%，其房地產業務毛利率僅為30.02%，較2012年同期下降15.13%，而杭州地區毛利率較上年同期更是下跌18.59%。
在財報中濱江集團對毛利率的下跌解釋為，一方面是行業整體利潤水平合理回歸，另一方面是公司2012年年初，為應對樓市調控實施戰略性銷售的項目，在2013年度進入結算期。
"杭州毛利率下滑的問題，公司公告已經有所解釋。"濱江集團董秘辦一位工作人員對21世紀網表示。
當21世紀網問及這些"戰略性銷售的項目"具體為哪些項目時，上述工作人員表示，要提供采訪提綱，以便領導回復，但直到發稿，濱江集團仍未有回復。
據瞭解，2012年初，濱江的曙光之城和金色黎明等多個樓盤的低價銷售曾引起市場關註。
對此，當時濱江集團曾對外表示，曙光之城和金色黎明一期定價理性，其良好銷售實現項目資金的快速回籠，充實瞭公司的現金流，同時公司相應歸還銀行貸款，有效降低銀行貸款融資成本。
據悉，2012全年，濱江集團僅在杭州拿下瞭一宗地塊，直到2013年6月，濱江集團才又開始大手筆拿地。
但僅僅幾個月之後，杭州樓市再次急轉直下，庫存高企、房企降價、土地遇冷。
根據杭州透明售房網數據，2014年3月，杭州市區共成交土地7宗，成交額37.6億元，其中主城區為零出讓。值得註意的是，這7宗地塊均無現場競價，直接成交。
2014年3月杭州市區(含蕭山、餘杭)新建商品房簽約量為3991套，簽約均價為16720元/平方米；而去年同期這一數字分別為8473套和17104元/平方米。
在庫存方面，截止3月底市區(含蕭山、餘杭)新建商品房可售房源仍達115021套。
在這一大波利空因素影響下，以杭州為主戰場的濱江集團面臨巨大的壓力。
據21世紀網統計，目前在杭州濱江集團有金色黎明、萬傢名城、萬傢星城、紫金府、西溪明珠、武林壹號、湘湖壹號七個在售項目，還有西溪之星即將入市，加上去年競拍的三個項目，2014年濱江集團在杭州將會有11個項目，
而根據其財報，濱江集團2013年末的存貨價值已達301億元，是其營收103億元的近3倍，去庫存的壓力巨大。
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(上表為華傢池周邊項目)
當日成交的華傢池其他兩幅地塊
與此同時，濱江集團今年的毛利率也存在大跌的風險。
以其2013年拿地的華傢池項目為例，樓面價為2.3萬元/平方米，溢價率49%，與周邊項目的樓面價相比，這一價格排在第三位，排在第二位置的凱旋門項目也為濱江集團旗下，而排名第一的九龍倉君璽項目，在今年3月剛剛以降價5000/平方米的姿態入市。對比當日成交的華傢池其他兩幅地塊，濱江集團的拿地成本也並無優勢。
對於濱江集團的這一項目，中航證券認為，華傢池周邊樓盤售價約3.1萬元/平方米，按目前的售價計算，該項目毛利率接近零。
除瞭大本營杭州，濱江集團這幾年來僅在紹興、上虞、衢州及平湖等城市有所佈局，這些項目都位於浙江，且多為三四線城市，而三四線城市風險已為房地產業界廣泛認同。
在濱江集團的財報中，2013年銷售項目所在的杭州、衢州、紹興、上虞四地中，除衢州的項目毛利率較上年同期增長7.84%，其餘三地毛利率都有所下跌。
與此同時，濱江集團旗下的房產項目多定位為中高端，在濱江集團已售的7個項目中，隻有2個項目均價在2萬元/平方米以下，而在其今年新增的5個項目中，除金色江南為剛需項目外，其餘均為大戶型豪宅或高檔精裝公寓。
其中，濱江集團與綠城集團合作開發的武林壹號，號稱浙江第一豪宅，對外的宣傳的均價為1萬美金至1萬歐元。
不過，這一項目從2006年拍地至今時間已達8年，仍未開發完成。根據住在杭州網數據，在2013年武林壹號共售出68套，合同金額17.47億元，銷售均價約為7.36萬元/平方米，2014年第一季度，武林壹號共售出37套，合同金額6.99億元，銷售均價約為5.80萬元/平方米，已經跌去1.5萬元/平方米。
"(武林壹號)目前的價格是4.8萬起，銷售均價跟之前比有所下滑是因為1號樓有30多層，最高的價格還是9萬多，我們現在不講均價。"武林壹號售樓處一位銷售經理告訴21世紀網。
對於武林壹號均價大幅下滑問題，21世紀網同樣發去瞭采訪提綱，但濱江集團亦未有回復。
根據濱江集團財報，截止2013年底其兩大豪宅項目武林壹號和湘湖壹號，存貨價值分別為49.97億元和30.14億元。
在當下的房地產市場政策下，濱江集團的這些中高端項目都將面臨去化速度下降的風險。
值得註意的是，相較濱江集團仍然以中高端產品為主，杭州另一以中高端產品為主的房企綠城集團在2013年度報告中就明確表示將調整產品結構，以小戶型、剛需產品為主。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-15/08462688106.shtml
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