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滬樓市成交寡淡將延至春節後 熱點集中 東西兩翼
2014年伊始，"馬上有錢"成為微信朋友圈轉發的熱門話題，而對於廣大購房者而言，在新年裡想擁有一套中意的房子似乎還要等上一等。進入1月以來，季節性因素加上市場觀望情緒加劇，導致新房、二手房成交量呈現進一步回落態勢。業界認為，成交轉淡的趨勢將至少延續至馬年春節，而2014大多數城市的房價將趨穩，也有個別會下調。
樓市步入價穩量跌節奏
機構數據顯示，在跨年度的一周，2013年12月30日－2014年1月5日全市商品住宅成交面積為22.25萬平方米，環比前一周下跌瞭7.47%，成交均價為25215元/平方米，環比前一周上漲瞭1.33%。成交榜前十的樓盤中，有三個樓盤的成交單價都達到瞭3.5萬元/平方米以上。
新增供應量則能直接反映當下開發商的心態。在經歷瞭一個紅火的2013年，新增可售房源被大量消化，隨著春節臨近，大部分開發商把推盤計劃放到春節後。據上海(樓盤)搜房數據監控中心統計，上周(12.30－1.05)共有5個住宅開盤或加推，均推出公寓房源，環比下跌37.50%；共計1133套房貸款率利試算表公式,借款信貸年息6趴的不藏私成功秘訣分享源入市，環比前一周下跌瞭20.10%。
隨著推盤量大幅減少，以及市場觀望氣氛加劇，預計近期市場亮點將轉向兩個。一部分是新軌交板塊，比如近期開通16號線的南匯區域，不少剛需盤預計會趁熱打鐵推盤跑量；另一熱點是改善型高端樓盤或率先降價，由於2014年房地產市場降溫的預期明顯，預計一部分中高端樓盤將反季促銷造勢，個別或有降價。
熱點集中"東西兩翼"
在土地供應，以及自貿區、大虹橋、新建軌交線路等重大利好因素帶動下，預計馬年上海新房市場需求熱點將集中於"東西兩翼"，即以浦東、南匯為主的東部區域，以嘉定、青浦、松江為主的西部區域。
新房市場的供需熱點區域往往受土地供應分佈的影響。根據2013年上海土地招拍掛成交數據顯示，商品住宅用地浦東新區供應25幅(其中原南匯區18幅)，嘉定區供應17幅。浦東和嘉定是去年商品住宅土地供應最多的區域屏東縣清償債務，預計明年的新房推盤量也會明顯多於其他區域。除瞭上述兩大區域，松江、青浦和奉賢等區域也會有比較多的推盤量。
漢宇地產市場研究部分析師認為，隨著2013年上海房價上漲，2014年的購房門檻有望在原有基礎上提高。按照2013年上海新房平均銷售價格，兩房單套平均總價是189萬元/套，同比提高11%、三房為311萬元/套，同比提高7%。雖然房價平均漲幅達到20%－30%，但是由於開發商戶型設計上更加追求緊湊，並且遠郊樓盤的成交比例越來越高，總價提高的幅度並不十分明顯。
如果按照平均價格預算，在新房市場，總價在200萬元左右的兩房和300萬元左右的三房主要分佈在外郊環區域，基本可以沿著軌交線路淘房，比如11號線的嘉定區域、9號線的松江區域、16號線的南匯區域、1號線的寶山區域，17號線的青浦區域。
上海樓市進入存量房時代
由於價格虛高和買賣雙方觀望氣氛較濃，二手房市場近期降溫較新房市場更明顯。
漢宇地產市場研究部稱，上海樓市實際上早已進入存量房時代，2014年上海商品住宅市場預計將進入"28"格局。即80%的購房需求都需要通過二手房市場來滿足。所以，二手房將毫無懸念地取代新房成為市場供需的主角。但是，由於房價目前的定價主要基於買賣雙方的市場預期，因此新房市場對於整體房價的影響仍要超過二手房。
雖然樓市降溫明顯，但就目前行情來看，不少標桿樓盤掛牌價不降反升。如金橋新村所在的金橋板塊，其掛牌量在12月末有所提升，但存在多傢中介掛牌和有價無市的現象。同時，剛需房源因供不應求導致價格普漲，也帶動瞭改善型房源的價格出現上揚。
值得註意的是，近期有消息稱，滬上銀行收緊首套房貸優惠的舉措，在今年元旦後可能進一步升級。部分銀行已經或即將取消首套房貸8.5折的優惠利率，不排除將首套房貸利率直接上調至基準利率。這一在往年較為少見的現象若持續，將進一步對今年樓市成交產生影響。
該出手時就出手
在日前舉行的2013上海新浪樂居成果發佈會上，易居房地產研究院副院長丁祖昱分析認為，2014年大多數的城市房價將趨穩，也有個別會下調。今年自住需求購房者機會可能更多，但不管是投資住宅還是非住宅，今年都應該更謹慎。
去年年末的時候，部分三線城市的房價已經開始出現下調，個別二線城市的房價也出現下調，2014年大多數城市的房價將趨穩。丁祖昱認為，這一方面是因為2013年成交量過大，透支瞭一部分的市場需求，另外房價上升後也抑制瞭一部分的需求，因此2014年的成交量也看平，很多城市的成交量將下滑。土地市場價格相對到瞭較高的高點，目前雖然繼續火爆，但無論溢價率、單價還是總價，持續新高的可能性不大。
"對於政策方面，我們目前的整體判斷是中央的整體政策還是以保持為主，就是原先的政策不會取消，新的政策也不會出臺。"丁祖昱認為，各部門或地方上的政策還將繼續出現。
另外對於購房者來說，如果是單純的自住型購房，什麼時候購買都適合。丁祖昱認為，一旦競爭加劇後，在供大於求的板塊，房價也會隨行就市。自有住房的需求，隻要看中，有支付能力，該出手時還是出手。但是投資型的住房今年應該更謹慎，住宅型的投資方面有限購以及稅收方面的因素，同時也受到銀行信貸方面的影響。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-01-12/09162575191.shtml
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