新政能否推動樓市復蘇
近期，杭州多個樓盤再現排隊購房景象。 資料圖片
?? 在熬過瞭2014年的嚴冬之後，樓市終於在2015年的春天迎來一股股政策東風。3月末，央行、住建部、財政部、國傢稅務總局等部門紛紛發佈促進住房交易的利好政策，為沉寂許久的住房市場打瞭一劑劑強心針。此番樓市新政能否推動樓市全面復蘇，消費者出手購房時機是否成熟，對此各方爭議頗多。
回暖跡象
在剛剛過去的清明小長假期間，北京市內除瞭熱門旅遊景點人潮洶湧外，各大樓盤也迎來瞭大批“看房客”。
據報道，在小長假期間，北京市內各房產中介公司的客流量都大幅上漲。有中介人員表示，這段時間是2014年以來最為忙碌的一個周末，工作人員甚至忙得連午飯都沒時間吃。
看房客人流如織，住房成交量也隨之攀高。亞豪機構統計數據顯示，小長假期間，北京市商品住宅累計成交661套，與去年同期相比上漲222%。
這種樓市回暖跡象並非個例。在此期間，國內其他主要城市也迎來瞭住房成交高峰。其中，南京（樓盤）、廣州等市住房日均成交量都有較大幅度上漲，成交面積環比漲幅最多達20%以上。
追本溯源，樓市回暖的推動力主要來自今年2月以來央行、住建部、財政部、國傢稅務總局等部門接連發佈的促進住房交易的系列利好政策。
3月30日，中國人民銀行等三部門聯合發文，明確首套房貸款比例不低於四成；財政部、國傢稅務總局聯合發文，明確個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。此前，國土資源部和住房城鄉建設部聯合發文，要求優化住房及土地供應結構。再加上2月底央行降息的作用持續發酵，樓市一片暖意。
房貸南投名間房貸車貸信貸彰化大城車貸信貸雙重壓力
事實上，業界對“救市”新政的出臺並不感到意外。
此前，去年9月30日，央行、銀監會出臺文件，放松首套房認定標準，規定對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。“930”新政迅速提振瞭住房成交量，但是2014年全年成交量下行的整體趨勢依然難以挽回。中國指數研究院發佈的數據顯示，2014年樓市總體成交量較2013年下降10.36%。
從全國來看，前些年樓市過快過熱發展導致多地樓市庫存基數普遍過大。國傢統計局發佈的統計數據顯示，2014年末，全國商品房待售面積為62169萬平方米，較2013年末增加12874萬平方米。高庫存已成住房市場面臨的突出壓力，去庫存將成為2015年住房市場的“主旋律”。
與此同時，2014年樓市不景氣也拖累瞭2015年前兩個月的經濟數據。統計顯示，今年1到2月份城鎮固定資產投資同比增長13.9%，比去年同期低4個百分點；在制造業投資方面，增速由去年12月的13.5%大幅下滑至1到2月的10.6%，成為導致工業增長速度減慢的主要因素。
中國城市產業發展聯盟主席陳寶存向記者坦言，當前整體經濟數據低迷，而土地用地和土地供應面積兩個指標的下滑也是一個重要的反映。
面對樓市不景氣與經濟低迷的雙重壓力，房地產調控新政呼之欲出。今年“兩會”上，政府工作報告中的措辭更讓業界嗅到瞭樓市調控政策松動的氣息。報告提出，要穩定住房消費，促進房地產市場平穩健康發展。在提法上，與2013年相比，將“增加中小套型商品房和共有產權住房供應”調整為“支持居民自住和改善性住房需求”。
靴子落地
“兩會”結束後，期盼已久的樓市新政如期而至，業界歡呼“另一隻靴子終於落瞭地”。
回顧近年來樓市調控政策的出臺軌跡，無論是2009年將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年的“國四條”，還是2010年要求二套房貸款首付款比例不得低於40%的“國十一條”，抑或是2013年嚴格限購的“國五條”，這些樓市調控政策的出臺都沒有像今年這般迅速。
從政府工作報告中透露信號，再到政策出臺，不足一個月的時間內，包括土地、信貸、稅收等政策組合拳快速打出，反應靈敏，效果也迅速顯現。陳保存評價稱，此輪樓市政策和去年9月30日的樓市政策，都是對於此前樓市打壓政策的糾正，效果立竿見影，“以目前的市場供需狀況來看，市場低迷的大勢已經發生瞭逆轉”。
有專傢認為，此輪的樓市新政不同於以往的政策，明顯著眼於消化當前的住房庫存。目前，我國住房市場的庫存量巨大，拖累瞭經濟發展。從全國范圍看，區域分化、去庫存仍是樓市新政的主要特點。中國銀行(601988,股吧)國際金融研究所研究員高玉偉認為，尤其是部分三四線城市，去庫存仍是樓市調控的主基調。
另外，在知名經濟學傢馬光遠看來，此輪樓市新政還明確凸顯出瞭“穩定樓市”的主題。“從2014年地方政府的頻頻救市，到去年"9·30"新政打響中央政府調整樓市政策的第一槍，再到今年"兩會"政府工作報告，罕見地多次提及房地產市場的穩定，並再次鼓勵自主和改善性購房，充分體現瞭我國穩定樓市的迫切性。”馬光遠表示。
趨向穩定
業界認為，樓市新政未來能否助推住房市場全面走向復蘇，現在還言之過早。
雖然在清明小長假期間，個別城市迎來瞭成交高峰，但仍有眾多購房者處在觀望之中，新政首周效果呈現兩極化趨勢。從數據來看，全國22個一二線代表城市中，僅有不足六成成交面積環比上漲，從整體成交面積來看，甚至還下降瞭8%，其中昆明下降幅度接近五成。
中國人民大學房地產信息中心副主任曲衛東告訴記者，住房成交量不會因為新政出臺而發生顯著變化。“三四線城市近些年房地產開發和供應量非常大，有的環境和品質都很不錯的樓盤三分之一都賣不掉，原因在於有效需求已經很有限。”曲衛東說。
曲衛東判斷，此輪新政，政府寄希望於激活現有的存量房市場。當供應量增加，價格可能會隨之下調，隨之而來的便是房地產市場的進一步活躍，活躍房地產市場也正是政府出臺系列新政的目的。“對於真正有住房需求的老百姓(603883,股吧)，無論政策如何，在房價畸高的狀態下，如果房價不下降還是難以有效釋放潛在的購買力。因此，對於許多城市來說，通過政府購買存量新房，轉化為保障型住房，或將成為未來的一大趨勢。”曲衛東分析道。
陳保存認為，經歷瞭多輪的政策調整後，我國的住房市場已經逐步恢復瞭市場的常態，未來市場的發展將趨向穩定。“此輪新政就是對以往錯誤的糾偏。從長期來看，至少在政策上不會再對樓市進行打壓，市場應該會回歸穩定。”陳保存說。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-13/07115993158215083540722.shtml
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